年末までに相続不動産を売却したい｜「買取」と「仲介」を士業の先生はどう使い分けるか

2026/11/07

相続

11月に入ると、「年内に相続不動産を処分したい」というご相談が増えます。相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）が年明けに迫る案件、遺産分割協議を年内にまとめたい案件、空き家のまま年を越させたくないご家族。いずれも共通するのは「期限がある」ことです。

本稿では、期限のある相続不動産の売却で、士業の先生が依頼者様に提示できる3つの出口と、その使い分けを整理します。

1. 出口は3つある：仲介・買取・業者間オークション

不動産の売却方法は「仲介」だけではありません。

仲介は、市場に出して一般の買主を探す方法です。時間をかけられるなら最も高値を狙えますが、成約まで通常3〜6か月、決済までさらに1〜2か月を見ておく必要があります。

買取は、不動産会社が直接買い取る方法です。価格は仲介より下がりますが、契約から決済まで最短2〜3週間で完了します。契約不適合責任（引渡し後に見つかった不具合について売主が負う責任）を免責にできるため、相続人の方の将来の負担も軽くなります。

業者間オークションは、複数の買取業者に同条件で入札してもらう方法です。買取の確実性を保ちながら、1社との相対取引より価格を引き上げやすいのが特長です。

2. 年末は「買取」が使いやすい時期

あまり知られていませんが、買取業者には決算や年末の在庫確保に向けて仕入れを強める時期があります。当社にも毎年この時期、「年内に決済できる案件があれば」という引き合いが集中します。

つまり、期限のある案件にとっては、買取価格が年間でも比較的強く出やすい局面です。「買取＝安く買い叩かれる」という先入観だけで選択肢から外してしまうと、依頼者様にとって損になることがあります。

3. 使い分けの判断軸は「期限・権利関係・相続人の合意」

先生が依頼者様に説明される際の判断軸は、次の3点に絞れます。

（1）期限：申告期限や分割協議の目標日まで3か月を切っているなら、買取または業者間オークションが現実的です。

（2）権利関係：相続登記が未了、共有者が多数、残置物が大量、再建築不可――こうした物件は一般の買主が付きにくく、仲介では時間だけが過ぎがちです。買取なら現状のまま、登記と並行して同時決済できます。

（3）相続人の合意：相続人間で「早く終わらせたい」が一致しているなら買取が向きます。「少しでも高く」の声が強いなら、まず仲介で期間を区切り、売れなければ買取に切り替える「二段構え」が合意を取りやすい形です。

4. どの出口でも「査定書」が説明の土台になる

換価分割（不動産を売却して代金を相続人で分ける方法）では、売却価格の妥当性を相続人全員に説明する必要があります。遺産分割調停や相続税申告では、第三者に見せられる根拠が求められます。

当社の査定書は標準23ページで、近隣成約事例・公示地価・建物評価・権利関係上の減価要因を明記しています。「なぜこの価格で売るのか」を先生が依頼者様や家庭裁判所に説明する資料として、そのままお使いいただけます。

5. 年内決済に間に合わせるための逆算

11月上旬に情報提供をいただければ、当社の標準的な流れ（情報提供 → 一次査定1〜2営業日 → 現地調査 → 正式提示1〜3営業日 → 契約 → 決済）で、買取なら12月中旬の決済が現実的です。仲介で年内成約を狙うなら、11月中の売り出し開始が目安になります。

「まだ相続人の合意が固まっていない」段階でも、査定書の作成だけ先に進めておくと、合意後の動き出しが早くなります。査定・相談・資料作成に費用はかかりません。

まとめ

期限のある相続不動産では、「高く売る」より「期限内に、相続人全員が納得できる形で終わらせる」ことが依頼者様の利益になる場面が多くあります。

仲介・買取・業者間オークションの3つの出口を、期限・権利関係・合意状況で使い分ける。その判断材料として、根拠のある査定書を早めに用意する。この2点を押さえていただければ、年末の相続案件はずいぶん進めやすくなります。

案件の概要だけでも、お気軽にご相談ください。代表が直接対応し、当社から依頼者様への営業・追客は一切いたしません。

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