イラン情勢が不動産市場に与える影響について、弁護士・司法書士の先生方と一緒に考えたいこと

2026/04/08

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こんにちは、ベルスタート株式会社の酒田です。

2026年2月末のイラン攻撃から約1ヶ月半が経ちました。中東情勢は今も流動的で、先行きが見えにくい状況が続いています。

不動産の現場にいる立場として、この状況が市場にどう影響しているのかを整理しておきたいと思い、今日はこの記事を書きました。

特に弁護士・司法書士の先生方が扱われる相続・任意売却・遺産分割の案件に関わる話ですので、ご参考になれば幸いです。答えを押しつけるつもりはありません。ただ「こういう変化が起きている」という事実をお伝えし、案件の方針を考える際の一つの材料にしていただければと思っています。

まず、今何が起きているのかを整理します今回のイラン情勢が不動産市場に影響する経路は、大きく二つあります。「建築コスト」と「金利」です。建築コストについて日本の原油輸入の約94%は中東に依存しており（野村総合研究所、2026年3月）、そのルートであるホルムズ海峡が事実上の封鎖状態となったことで、WTI原油先物価格は攻撃前の1バレル67ドル台から、3月9日には一時120ドル近くまで上昇しました（同資料）。

建築資材の多くは製造過程でエネルギーを大量に消費するため、原油価格の上昇は資材コストに直結します。もともと建設資材物価指数（東京）は2021年1月比ですでに建築部門平均37%上昇していましたが（国土交通省データ、髙松建設不動産市況レポート2026年3月引用）、今回の原油高はそこにさらなる圧力をかけています。

複数の専門機関の試算では、追加で5〜10%の上昇が見込まれています（髙松建設不動産市況レポート2026年3月）。金利について 2026年4月、変動金利が15年ぶりに1%を超え、みずほ銀行をはじめ各行が0.25%の引き上げを実施しました（増改築.com、2026年4月）。長期金利も27年ぶりの高水準となっています（時事通信、2026年4月）。

日銀は3月会合では政策金利を据え置きましたが、利上げ継続の姿勢は維持しており（農林中金総合研究所、2026年4月）、先行きは不透明です。これが先生方の案件にどう関わるか以上の変化が、実務上どんな論点を生むのかを整理しておきます。

あくまで「こういう視点もある」という観点の提示です。相続・遺産分割案件について建築コストの上昇は、リノベーションや修繕を前提とした物件の事業収支に影響します。以前の試算が前提にしていたコストと、今の実態がずれているケースがあるかもしれません。また、金利上昇は買い手側の購買力にも影響するため、中長期で見たときの市場環境が変わりつつあることは、遺産分割の方針を検討する際の一つの要素になりえます。

一方で、現時点では中古住宅価格はまだ高値圏にあり（髙松建設不動産市況レポート2026年3月）、「急いで売ればよい」という単純な話でもありません。物件の種類・立地・相続人の状況によって、最適な判断は全く異なります。任意売却案件について金利上昇が続く局面では、返済が困難になる方が増える可能性があります。任意売却は、時間的な余裕がある段階で動いた方が選択肢が広がりやすいのは確かです。

ただし、これも一般論であり、個別案件の事情が最優先です。収益物件の評価について金利上昇局面では、投資家が物件に求める利回りが上がるため、収益物件の評価額が下がる傾向があります。遺産分割協議の中で収益物件の評価を行う際は、現在の市況変化を踏まえた精査が必要になってくる場面もあるかと思います。

最後に正直なところ、今の市況は「こうすべき」と一言で言えるほど単純ではありません。原油高・金利上昇・建築コスト増という複数の変数要素が同時進行しており、それぞれが案件によって有利にも不利にも働きます。私自身も、現場で一件一件の状況を丁寧に見ながら判断しているのが実態です。先生方の案件で「この状況、不動産的にどう考えればいいか」と思うことがあれば、気軽に声をかけてください。答えを押しつけるのではなく、一緒に整理する場として使っていただければと思っています。

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