あなたの不動産は確定申告必要？初心者でも分かる計算方法と書類提出までを解説 | 品川で不動産売却の多くの相談を承る中参考になる案件例をピックアップしてご紹介

～～個人所有の不動産で確定申告が必要となるケースはどのような場合でしょう。不動産の確定申告は必須の場合としなくてもよい場合があります。本記事では初心者でも分かりやすい記事となり、必要書類、不動産所得税の計算方法、申告し忘れのペナルティを解説しています。～～

不動産を所有し家賃収入などの所得を得ると、確定申告手続きをする必要があります。毎年確定申告の時期が近づくと、領収書の整理や、データ作成に時間がかかり、確定申告自体に心が折れてしまうことも少なくありません。

今、この記事を読み始めたあなたはこのような気持ちではないでしょうか？

・全て終わるまでどの位の日数が必要なのか？

・自分は確定申告が必要なのか？

・不動産所得の確定申告のやり方が知りたい

・もし期日までに間に合わなかったら？

・不動産所得の計算は自分でできるのか？

本記事では、上記のような疑問を持っている方に向けて、できるだけ分かりやすく解説していきます。

また、本年度の確定申告以降も参考となる記事としています。

 

不動産所得の確定申告の概要

不動産所得とは、年間の不動産収入から年間の必要経費を引いた額で算出できます。

不動産所得　＝　年間不動産収入　― 必要経費

※必要経費とは、修繕費や管理費、固定資産税などが当てはまります。

確定申告の期日は２月１６日から３月１５日までとなり、２０２１年度分の確定申告においては、新型コロナウィルスの影響で期日内申告が困難な場合、個別で期日延長などの対応を申請することが可能です。

不動産所得とは次の３つの種類を指します。

１：土地や建物などの不動産の貸付け

２：地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け

３：船舶や航空機の貸付け

確定申告が必要なケース

１：不動産所得が２０万円を超えた場合

２：不動産所得が２０万円以下でも申告した方が得になる場合がある

不動産所得が年間２０万円を超えた場合は確定申告による申告手続きが必要となります。

２０万円以下であれば基本的に確定申告は必要ではありませんが、申告手続きにより得となることがあるので、面倒でも手続きをした方がよいとされています。

また、医療費控除や住宅ローン控除を受ける場合などは、不動産所得が２０万円以下でも確定申告が必要となるので注意しましょう。

不動産所得の計算方法

確定申告がそもそも必要かどうか判断するため、先に不動産所得の計算を済ませておいた方がよいでしょう。

では早速、不動産所得の計算方法を順に説明していきます。

（例）

家賃収入：年間１８０万円

必要経費：年間１００万円

のケースを例えに解説していきます。

①  不動産所得の計算をする

不動産所得　＝　不動産収入　― 必要経費

（例）１８０万円―１００万円＝８０万円

②青色申告の場合は控除額を差し引いた上で不動産所得の計算をする

不動産所得　＝　不動産収入　― 必要経費　― 青色申告控除額（最大６５万円）

（例）１８０万円―１００万円―６５万円＝１５万円

※青色申告控除額は一律ではありませんが、ここでは最大控除額で計算しています。

不動産収入には、家賃の他、礼金や更新料、共益費、返金をしない保証金なども該当します。

また、サラリーマンオーナーなどで給与所得以外に不動産所得がある場合、給与所得と不動産所得を合計した所得に対して控除額を差し引き、最終的な金額が課税対象となります。

不動産所得に対しての税率は冒頭の表の通りとなります。

 

青色申告では最大６５万円の控除額を差し引いた額が最終的な不動産所得となり、その金額に上記の表を当てはめることで税額が計算できます。

１５万円×５％―０円＝７，５００円

白色申告では８０万円が不動産所得となるため、

８０万円×５％―０円＝４０，０００円

が所得税額となります。

青色申告と白色申告では受けられる控除の差があるため、最終的に収める所得税額がかなり違うこと分かります。

 

確定申告時の必要書類

確定申告には青色申告と白色申告があり、２つの申告の大きな違いは受けられる控除額であることが分かりました。

その点においては青色申告が得と言えますが、その反面揃える書類が細かいため時間を要することもあります。

では、必要書類と手順を説明していきましょう。

１：確定申告書B

２：青色申告決算書（青色申告のみ）

３：不動産用収支内訳書（白色申告のみ）

４：収入の確認ができる書類（現金出納帳、通帳、契約書など）

５：借主の情報や月額の家賃が分かる書類（賃貸期間、敷金、礼金など）

６：必要経費の分かる書類（固定資産税領収書、保険料領収書、銀行振込明細書、借入金支払い明細、など）

確定申告の手順は、必要書類をまとめ、計算、入力をし、最終的に税務署へ提出するという流れとなります。

青色申告にする場合は事業開始から２カ月以内に申請をする必要があること、また青色申告のメリットとデメリットをよく理解しておくことが大切です。

青色申告の概要については、「国税庁/青色申告制度」をご確認ください。

 

確定申告をし忘れた場合のペナルティ

もし３月１５日までに確定申告手続きが間に合わなければペナルティはあるのでしょうか。また、期日内に提出はできても、申告漏れが発覚したらどうなるのでしょう。

結論を先にお伝えすると、３つの内のどれかのペナルティが課せられてしまうので、申告漏れや申告し忘れが発生しない様気をつけるべきです。

１：延滞税がかかる

２：過少申告加算税がかかる

３：重加算税がかかる

遅れて申告をする場合は延滞税がかかりますが、税額は一律ではないため、延滞日数や納税額、また年度ごとに税率が変わります。

また、申告額が少ないことが発覚した場合、過少申告加算税がかかり、本来の納税額に加えて税金が上乗せされます。

最後の重加算税は悪意のある申告忘れの場合に適用されます。全く申告していない場合は４５％が本来の納税額加えて追徴課税されます。

最後に

・不動産所得の確定申告が必要となるケースは、不動産所得が２０万円を超える場合

・２０万円を超えない場合でも確定申告が必要となるケースがある

・不動産所得の計算方法と税率

・不動産所得の確定申告での必要書類と注意点

・確定申告を忘れた場合、申告漏れによるペナルティ

この記事では５つの点に着目し解説してきました。

確定申告は面倒なイメージも強いですが、個人で申告する場合は、書類を一気にまとめるのではなく毎月の帳簿をつけるなど対策を講じ、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

また、専門家への依頼はコストがかかりますが、確実に確定申告を行ってくれるので安心にもつながります。

ベルスタート株式会社では確定申告の相談も承っており、ご希望であれば提携先の専門家のご紹介も可能です。

毎年の確定申告が負担となりそろそろ専門家へ依頼しようか迷っている方は、ご相談だけでもできるのでお気軽にお問い合わせください。