相続不動産の税金について｜固定資産税、相続税をわかりやすく解説！ | 品川で不動産売却の多くの相談を承る中参考になる案件例をピックアップしてご紹介

～～相続をしたときに納税をする相続税は誰が納税義務があるのか、また遺産相続の中に相続不動産があった場合の相続税額の計算方式を解説。さらに、相続不動産を相続した際に見落としがちな固定資産税にまつわる内容を１つの記事で解説しています。～～

相続の言葉の意味を考えたことはあるでしょうか？

いきなり不躾な質問から始まりましたが、親から受け継いだ遺産において相続が争続に変わっていることがあります。

相続とは「相（すがた）を続ける」と漢字で解釈をし、親の思いや生き様を子が受け続けていくということが本来の意味ではないかと筆者自身がある本で学びました。

受け継ぐということは、プラスもマイナスも全て継ぐということに繋がり、その中には親の心も受け継いでいくことも入っているのではないでしょうか。

相続人はこのような思いを改めて考える機会になると共に、事務的な作業も同時進行で進めていかなければいけません。

本記事では、事務的作業の１つとなる相続不動産における税金に関する記事となります。

不動産を相続する際にかかる税金の種類、また納税時の注意点を解説しており、右も左も全くわからない方でも理解できるようになっているはずです。では、早速「固定資産税」から解説していきましょう。

誰が納付するのか

固定資産税とは、土地や建物に対してかかる税金となり、毎年１月１日時点での不動産所有者が、指定の期日までに、管轄の市町村に納税をしなければいけません。

当たり前ですが、相続不動産も例外ではなく、毎年固定資産税の対象となるのです。

その相続不動産の固定資産税ですが、

１：相続人が複数いる場合、遺産分割が終わっていないケース

２：遺産分割後のケース

固定資産税が残っている最中で遺産分割が全て終わっていない場合、誰が支払いをするのかという問題が発生します。

この場合、取り決めがあるわけではないので、あくまで考え方をお話しすると、まだ誰も所有物か決まっていないため、遺産分割中は相続人全員での共有財産となります。

しかし、各相続人でそれぞれ納付をすることはできません。一般的に、遺産分割協議での話し合いで納付をする代表者を決めたり、法定相続人の割合で納付をする方法を取ります。

新所有者が決まったら、負担をした税金の話し合いをし、清算をしていきます。

納付書は所有者宛に送られてくるので、新所有者がまだ未決定の段階では固定資産税を立て替えする代表者に納付書が届くよう「相続人代表者指定届」を市町村に出しておきましょう。

２：遺産分割後のケース

遺産分割後は速やかに不動産の名義変更手続きを済ませておくことが得策です。

新所有者は遺産分割中、固定資産税を立て替えてもらっているため、代表者と清算の話し合いが必要です。

その後は新所有者宛に納付書が届くので、固定資産税の支払いを毎年行う流れとなります。

固定資産税額は何を見て確認するのか

固定資産税評価額は、固定資産税課税明細書を見ることで分かりますが、手元になれけば市町村の窓口で固定資産税課税台帳を確認することができます。

相続税

一方、相続税は遺産を相続した相続人に対して課税をされる税金となります。相続人が複数いる場合はそれぞれに課税をされる形となります。

納付の期限は、相続開始翌日から１０ヶ月以内に「現金一括」で納めなければいけません。

とはいえ相続税の額が高くなり手元に現金がない場合は、物納や延納での納税もできますが、適用においての要件が難しいのであまりおすすめできません。

また、相続人の1人が納税を無視すると連帯債務となり、他の相続人に納税通知書が送付されてしまいます。

相続人としての自覚を持ち勝手な理由で納税をしないことがないよう注意をしましょう。

相続税の計算方法

相続税の計算方法は下記の通りに計算をしていきます。

ステップ１：課税遺産総額を算出する

相続人ごとの課税価格を出したらそれぞれの課税価格の合計を求め、合計額から基礎控除額を引いた最終的な数字が課税遺産総額となります。

各相続人の課税価格は、相続財産の他にみなし相続財産やお墓、生命保険などを全て足した合計となります。

各相続人の課税価格の合計　― 基礎控除　＝　課税遺産総額

ステップ１で求めた課税遺産総額から各相続人の取得額を割り出します。さらに、各相続人の取得額から必要な補正をし、各相続人の相続税を出していきます。

課税遺産総額　×各相続人の法定相続割合　

＝各相続人の取得額

各相続人の取得額　×税率　―控除額　＝　

各相続人の相続税

※税率と控除額は国税庁サイトの相続税の計算ページを参照ください。取得金額によって乗じる税率と控除額が変わります。

ステップ３：各相続人ごとに控除や加算を計算し、最終的な相続税を割り出す

ステップ２の控除は各相続人の取得額に応じた税率と控除ですが、ステップ３では相続人の属性や立場によってさらに控除や加算が加わります。

相続税の税額控除は、

・配偶者の税額軽減

・未成年者控除

・障害者控除

・相次相続控除

・外国税額控除

・暦年課税分の贈与額控除

などがあげられます。

土地と建物の評価方法

ステップ１の計算時に相続不動産があればその分を加えなければいけません。その際に必要となる数字が不動産の評価額となります。

建物と土地とは評価方法が異なるのでそれぞれ説明していきましょう。

建物においては、固定資産税の納税通知書に記載のある建物の評価額がそのまま当てはまります。

一方、土地は２パターンの計算方式で評価額を算出し、１つは「路線価計算式」、もう１つは「倍率方式」となります。

路線価方式：毎年公表される路線価を元にしている計算式となり、路線価に敷地面積を乗じることで算出していきます。

土地の形状や場所によって補正率がさらに乗じることもあります。

倍率方式：路線価が設定をされていない土地に対して用いる方式となります。元となる数字は固定資産税の評価額となり、その評価額に決められている倍率を乗じることで最終的に評価額が算出されます。

最後に

専門家に相談をする方法が最短で確実な手段ですが、その前にご自身でおおよその税額を知っておきたい場合は、上記の計算方式で算出しておくと安心に繋がります。

ベルスタート株式会社では相続に関する全般のご相談を広く承っています。

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