不動産相続の中に私道がある場合の注意点が知りたい

query_builder 2022/01/15
相続
私道の所有者は誰なのか確認が必須です


~~相続の中に私道が含まれていたら、どのようなトラブルが起こるのでしょうか?


不動産相続の中でも被相続者が見落としがちとなる私道の相続。相続をした土地を売却する場合、私道の存在を知らなかったは通用しません。


本記事では私道を相続した場合の注意点を解説しています。~~




相続に関する解決プロセスは登山と似ているとある本で読んだことがあります。


確かに、手続きや申告などの合目を1つ1つ解決していき、最終的な解決という頂上まで辿りつくのは容易なものではありません。


しかも道を短縮しようとすると山道から外れてしまい迷子に成り兼ねない・・相続にも通ずるところがあるでしょう。


この記事のテーマでも触れている「私道」を相続した場合、どのようなトラブルや注意点があるのでしょうか?


解決をするにも事前に学習をすることが必要となる相続問題。


今回は「私道の相続」について解説してきます。




不動産の相続分の探し方


親の遺産は放っておいても自分からやってくるものではありません。


相続人が遺産を探す行動を起こさなければいけないのです。


子が考えている以上にプラスとマイナス両方の遺産が出てくる例は少なくありません。


不動産の遺産探しの手順は難しいことはなく、毎年5月頃市町村から送られてくる「納税通知書」の課税明細書を見ると所有をしている不動産が一覧として記載されているので、所有不動産が一目瞭然に分かります。



また、1つの不動産を複数人で共有所有している場合、共有者へ納税通知書が送られている可能性もあり、その場合は、親の納税通知書だけでは知ることができません。


このような場合も十分あるので、納税通知書に加えて、「名寄帳」で確認をしましょう。名寄帳は共有持分の不動産も全て記載されている帳簿となります。


所有をしてる不動産の市町村で名寄帳は見ることができ、A市の不動産はA市の名寄帳、B市の不動産分はB市の名寄帳を確認する必要があります。



私道の定義


道路には、公道と私道と大きく分けて2種類の道路で区別されています。


1:公共で利用をされている道路


2:私的に所有し利用をしている道路


 

1:公道


不特定多数の人が利用をしており、国や地方公共団体が所有をしている道路を公道と呼んでいます。



2:私道


特定の人が所有をしており、むやみに通ることができない道路を私道と呼びます。


例えば、袋小路になっている住宅街の道路を複数の住宅で所有をしている場合は私道と判断されます。


セットバックという名称で浸透していますね。


 

私道相続で気をつけるべき注意点


冒頭でも説明しましたが、相続の手続きは登山と似ており、プロセスを短縮するとゴールが遠ざかります。

特に私道相続は想定できるトラブルも含まれているので、下記の点に注視し、確実に進めていきましょう。


1:相続不動産の中に私道が含まれているか確認


2:相続税、固定資産税の確認


3:所有権移転登記を忘れずに



1:相続不動産の中に私道が含まれているか確認


相続をした土地に私道が含まれているか否かによって土地の相続税に変動が生じる場合があります。


遺産分割の際に私道を含んでいることを見落としてしまうと土地の評価額にも影響が出るので、冒頭で説明をした納税通知書や名寄帳、また公図等でも私道の有無を確認しましょう。



2:相続税、固定資産税の確認


私道の評価によっては「公衆用道路」と判断され、その場合は固定資産税が非課税となります。


公衆用道路と評価をされる基準は市町村によって異なるので、所有している土地の市町村へ確認をすることが一番の近道となります。


また、固定資産税の評価としては公衆用道路なので固定資産税が0円であっても相続税の評価も同様となるとはいきません。


私道の評価によって相続税は課税対象となるケースも十分考えられることなので、固定資産税の評価と相続税の評価を紐付けしないよう気をつけましょう。


セットバックなど特定の人のみが利用をする私道の相続評価は宅地の70%で減額され、私道と評価をされず「通路」の場合は評価の減額はありません。


 

3:所有権移転登記を忘れずに


不動産の所有権移転登記は義務ではないため、既に所有者が変わっていても、登記上は従前の所有者のままということは実際あります。


売却予定も考えていなければさほど大きな影響はないとも言えますが、売却を視野に入れているのであれば購入者とのトラブルを回避するためにも所有権移転登記を済ませておくべきでしょう。


共有名義の場合は、移転登記をするにも早急に対応ができない可能性も考えられるので、売却時のタイミングではなく、早めに登記の移転を行いましょう。


 

再建築不可となる可能性も


土地は所有権移転登記済みですが、私道だけ漏れてしまった場合、公道に面していない宅地として評価されてしまうため、再建築不可という事態になってしまいます。


建物を再建築できない土地となると価値としても下がってしまうため、売却価格にも当然影響を及ぼします。


なかなか目立たない私道ですが、相続の際には非常に重要なキーマンでもあるため十分注意をしながら手続きを進めていきましょう。



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