任意売却は競売とは違うのか?2つの売却方法を解説します

query_builder 2021/10/26
お役立ち情報
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~~住宅ローンの返済が滞ってしまったときに家を売却する方法に任意売却や競売という方法があります。


任意売却と競売は何が違うのか?手順や流れ、メリットや課題点の紹介をしています。


任意売却で家を売りたいけれど方法がわからないとお困りの方はぜひご覧ください。~~



あなたが現在のお住まいを購入した時期に遡りましょう。マンションや一戸建てを購入する際、多くの方は金融機関と住宅ローン契約を結び、自己資金と住宅ローンで自宅を購入します。


入念な返済計画を立て、金利も先の予測をしながら、変動にするか固定を選ぶのか悩んだことでしょう。さらに、ボーナス時の返済額を上げるのかも考える項目ではなかったでしょうか。


しかし、何が起こるかなかなか予測のしづらい世の中であり、あなたの家庭の資金にも思わぬ影響が出ることも可能性として考えられます。


もしかしたら、今この記事に辿りついたあなたも金融機関への返済が滞り、今後の返済計画について悩んでいるのかもしれません。


住宅ローンの返済ができず残債が残った場合、売却をして売却値で残債を返済することを考えるでしょう。

ここでは、住宅ローンの返済が滞った場合の2種類の売却方法について説明をしていきます。



任意売却とは?


この記事のテーマにも掲げていますが、まずは「任意売却」と「競売」とはどんな売却の方法なのかを説明しましょう。


任意売却でも競売でも共通していることは、「債権者(金融機関)への返済が滞ったことにより、一括返済をしなければいけない状態になっていること」です。


毎月の返済額と引き落とし日を決め、その日に口座から引き落としをされる方法が一般的な支払い方法となりますが、残高が足りない場合は、債権者から督促状などの対応を取られます。


住宅ローン契約時に保証会社とも契約をしている場合がほとんどであり、債務者の支払いが滞ると、債権者は保証会社へ返済を求めていきます。


しかし、保証会社はあなたに代わって返済をしてくれているだけなので、次の段階になると保証会社から一括返済を求められます。


任意売却とは、ローンの支払いが滞った時点で、債権者、連帯保証人より合意を得た上で、一般市場で売却をする方法となります。


数ヶ月返済ができない状態で、放置状態にしておくと、任意売却もできない可能性も示唆されるので、早めに住宅ローン契約をした債権者に相談をすることをおすすめします。



任意売却の流れ


1:金融機関より督促



2:専門家に相談


ベルスタート株式会社では各種専門家の先生と連携をとっておりますので、この時点でお電話、メール等でご相談ください。


お客様からの情報は厳重に管理をしておりますので安心ください。



3:住宅ローンの状況把握


所謂、残債額が売却価格を上回るオーバーローンなのか、下回るアンダーローンなのか把握をする必要があります。

相談時は売却価格はまだ分かりませんので、下調べをし、おおよその売却価格を想定しておきます。



4:売却価格査定


高めに価格設定をしたり、逆に低めに設定することで競売にかかってしまうこともあるので、「適正な売却価格」は任意売却の成功のカギとなります。



5:債権者に任意売却をする旨の合意を得る


勝手に任意売却を進めることはできないので、債権者に任意売却をする旨の合意を得なければ売却活動を進めることはできません。


また、債権者への交渉は、売却価格や、残債、競売の回避などを含めた協議となるので、専門家への相談は必要不可欠となります。


ベルスタートにご相談いただくことで、専門家の先生にも繋ぐことができ、最後までワンストップでご対応をさせていただくことが可能です。



6:売却活動スタート


任意売却と通常の売却はほぼ同じ方法で売却活動を行います。ご近所に知られたくない意向があれば、不動産会社にその旨をしっかりと伝えましょう。


1つだけ通常の売却との相違点は「期限が決まっていること」です。内見希望者の対応など滞りなく進めるように準備をしておきましょう。



7:売買契約締結・決済・引き渡し


契約行為も通常の売却と同様となります。


この時点で売買代金の清算を完了しますが、それでも残債が残ってしまうことも念頭に置いてください。


残債に関しては、債権者と無理のない返済計画を立てますが、あなたの事情をよく理解をしている上で任意売却の合意をしているので、債権者としっかりと相談をしましょう。



競売とは?


一方で、似たような売却方法で「競売」という売り方もあります。読み方は「けいばい」や「きょうばい」とも言われており、どちらの呼び名でも通用します。


支払い能力がなくなったことにより売却値で返済をすることは任意売却と同じです。


任意売却との大きな違いといえば、競売は債権者が裁判所へ申し立てをし、強制的に売却をされてしまうことでしょうか。


また、売却方法は、オークション形式にて行うシステムとなり、最高値で落札をされた方に売却をするという方法となります。


情報は、競売物件専門サイトや新聞などで公開されてしまうため、ご近所へ情報が行き渡ってしまう可能性も有り得ます。


競売前の段階で、債務者と債権者が今後の任意売却?競売?どちらの売却方法がよいのか?


返済についての話し合いをし自宅を売却へ出す任意売却と、裁判所により強制的に売却を実行される競売と、どちらの売却方法を考えるべきなのでしょうか。


任意売却と競売の比較



1:売却価格


競売にかけられた場合、一般の売却方法とは違い落札者は内見をせず入札をします。一般的に市場価格の70%程と言われており、売却値は全て返済に充てられます。


また、残債務よりも売却値が安くなる可能性もあり、住宅ローンが残ることもあります。


一方で、任意売却は、比較的市場に近い価格で売却をすることができ、債権者との協議にもよりますが、売却による諸費用や引っ越し費用を売却値から捻出することも可能な場合もあるため、今後の生活の見通しをすることができます。


2:プライバシーの観点


任意売却の具体的な売却活動は、一般ユーザー向けの不動産売却と近いものがあり、売主であるあなたの意向と歩幅を合わせた方法で不動産会社は売却活動を行います。


よって、あなたの意見を伝えることができるのです。


一方で、競売はどうでしょう。競売に掛けられた場合、家庭裁判所からの物件調査や、買主が不動産会社であることも少なくないため、どのような物件なのか、あなたの自宅に調査にくることもあります。


また、一般的な不動産売却とは違い、競売情報は新聞、インターネットなど多人数の目に止まるよう公開されてしまうため、あなたの自宅が競売にかけられていることがご近所に知れてしまうかもしれません。


ご近所づきあいが深いほど精神的な苦痛を感じるのは競売と言われています。


3:引越し時期の融通


競売は家庭裁判所による売却となるので、落札をした方が裁判所に支払いをし、その後登記手続きが完了すると、落札者が所有者となります。そのため、急な立ち退きを命じられることもあります。


一方で、任意売却は債務者のあなたと買主の双方で、ある程度の相談の猶予があるため、引越しの時期などの目処がつきやすいと考えられます。


住宅ローン返済が困難と思ったらすぐに相談を


住宅ローンの返済が滞ってしまったら、一番避けるべきは「放置状態」です。返済が困難と思ったら1人で抱え込まず、すぐにベルスタート株式会社へご相談ください。


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