任意売却?競売?どちらの売却方法がよいのか?

query_builder 2021/10/18
お役立ち情報
遺産分割

~~共同相続人で1つの土地を相続すると生じる問題点。


相続人の内の1人が勝手に売却をすることはできるのか?それとも遺産分割協議をしなければいけないのか?


相続問題で発生をする疑問や解決方法をわかりやすく解説。遠いようで近い相続の知識を今から学びましょう。~~




相続争いという言葉はテレビなどで聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。日々の生活の中で身近な言葉ではありませんが、兄弟や親類で相続について揉め事が生じるというように、なんとなくの解釈はご存知ですよね。


相続についての内容は、すぐに必要な知識とは言えませんが、あなたの近い将来、もしくはもう少し先の将来で必要となることがくるかもしれません。


もし、あなたの親が亡くなったときに、兄弟で不動産を相続することになったらと仮定をした場合の疑問点や、そのときに生じる注意点などを順を追ってご紹介しましょう。



土地の相続ではどんな争いが想定されるのか?


仮にあなたに2人の兄弟(姉妹)がいるとします。親が亡くなり土地を相続することとなり、親の書き記した遺言書がなかった場合、相続の割合は3人で法定相続分の持分を共有することになります。


1つの土地を3人で相続し、そのままの状態を保ってしまうと、先々にあなたの子、兄弟の子と加速的に相続者が増えていってしまいます。俗にいう「三次相続」の状態です。


このように相続者が増えてしまうことにより、他の相続者と疎遠になり全員の意見の同意を得ることが困難になってしまい、相続トラブルに発展してしまいます。


では、具体的にどのようなトラブルが他に想定をされるのか見ていきましょう。


遺言書がない


遺言書がある場合は、遺言書を優先した相続となりますが、遺言書がない場合、相続は「遺産分割協議」と言われる相続者全員での話し合いが行われます。


共同相続者全員での話し合いで滞りなく合意できれば特に問題はありませんが、多くの場合、なかなか話し合いがまとまらず、次の段階である「遺産分割協議調停」に進むケースもあります。


遺言書の比重は大きいため、可能な範囲で遺言書を残してもらうことをおすすめします。


相続財産に不動産が多い


不動産は売却をして初めて価値の判断がつくため、現金よりも分割しづらくトラブルの要因ともなります。

また、不動産の他にも株式や骨董品、貴金属類なども同様のことがいえます。


現金相続が想定よりも減額となっている


入念に兄弟感で事前に相続の話し合いをしていたとしても、相続時に想定とは違ったケースは少なくありません。

当初の預貯金を介護や施設などの介護費に充当していると現金相続が少なくなり、事前に相続割合で話し合っていたとしても、実際に現金相続分が減額となると揉めることもあり得るので注意が必要となります。


共同相続人の主張


例えば、兄弟のどちらかが親と同居をしていることもあり、介護やその他の世話をしてきた場合や、兄弟間の教育にかける費用の格差など、過去の事象を持ち出した話しとなるケースもあります。


いずれにしても共同相続人のみで行う遺産分割協議で話し合いがまとまらなければ、家庭裁判所での遺産分割協議調停での話し合いとなり、主張を認められるケースと認められないケースもあるのでよく理解をしておく必要があります。


土地を相続した場合の解決方法


もし土地を兄弟全員で相続した場合、売却をするにも単独で決めることもできず、共同相続人全員の合意が必要です。


さらに、冒頭でも伝えた二次相続、三次相続となった際や、不動産や土地が複数あった場合、売却をしたくても実行出来ず、より困難となるので早めに解決方法を取る方が望ましいでしょう。


土地を相続した場合、1:単独相続にする、2:売却をすることを念頭において、具体的な方法を見ていきましょう。


現物分割として解決する方法


現物分割は「土地」のみに対応のできる方法であり、「建物」には対応できません。土地を単独で相続した場合は、そのままの状態で引き継ぎ、共同相続人で相続をした場合、一つの土地を法定相続の割合で分筆することができる方法です。


土地の分筆とは、登記簿上1つの土地を複数の土地に分け、それぞれを土地として登記をすることをいいます。

ただし、土地の分筆は不可の地域もあるので、専門家に相談をすることが最善の方法でしょう。


ベルスタートでは、士業の専門家と二人三脚で土地分筆のご相談も対応しております。遺産分割でお困りのことがありましたらお気軽にご連絡ください。


代償分割として解決する方法


代償分割とは、誰か1人が不動産を相続し、他の法定相続人には現金を支払う解決方法です。


例えば、相続財産が3000万円の土地のみで、あなたがその土地を相続したとします。しかしあなたには兄弟が1人いるので、兄弟には1500万円の現金で支払うことで代償分割で解決したことになります。


一見、現金での解決方法なのでトラブルは起きにくそうですが、大きな額での支払いが予測されるため、あなたの資産状況によっては代償分割は難しい場合もあります。


また、不動産の価値は様々な要因で左右されることから、適正な不動産評価ができる専門家に相談することをおすすめします。


換価分割で解決する方法


換価分割は相続をした不動産を売却し、売却価格から経費等を差し引いた残りの現金を法定相続人全員で分配する方法となります。


まず、売却をするには法定相続人全員の合意が必要となり、また、地域によって坪単価も差が生じるため、売却を早まってしまい、手元には想定よりも低くなってしまうケースも考えられます。


売却前に土地の相場を把握し、買い手の交渉のボーダーラインを相続人全員で話し合って予め決めておくこともよいでしょう。


共有をする方法


共有は、いずれの解決方法を使わず、相続をした状態で保つ方法となります。どの解決方法がよいのかなかなか定まらない場合は、一時的に共有の選択をしてもよいかもしれません。


しかし、土地から他の収益物件に変えたり、建物であれば、賃貸に出しり、住居内にリフォームなどの手を加えることを、相続人1人が勝手に行うことはできません。


何もせず共有持分として相続をしていても固定資産税は毎年かかりますので、何かしらの解決方法を相談することをおすすめします。


土地の遺産分割はベルスタートへ


不動産を複数人で相続をした場合、さまざまなトラブルや話し合いが必要となり、当事者だけでは話し合いが平行線となり持ち越しのケースもよく聞く話です。


東京都品川区小山を拠点としている私たちベルスタート株式会社では、相続による様々なご相談をお聞きし、各分野の専門の先生方と最善の解決方法をご提案しております。


土地や不動産の相続や遺産分割でお困りのことがありましたら、お気軽にご相談ください。


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