任意売却にデメリットはある？買い手を早く見つける対策方法が知りたい！ | 任意売却 | 品川で不動産売却の多くの相談を承る中参考になる案件例をピックアップしてご紹介

～～任意売却の売却方法は知っているけれど、売主にはどのようなメリット、デメリットがあるのでしょうかか？

特にデメリットは注意点となるので十分な理解が必要不可欠です。

任意売却のメリットとデメリット、さらに、任意売却で買い手を見つける方法を解説しています。～～

住宅ローンの支払い目処がつかず、返済資金に充てるための手段の１つが任意売却です。

競売とは違い、比較的通常の販売価格で売却ができることや、ご近所へ伏せながら売却を進められるなど、メリットも多いとされています。

しかし、買い手が見つからず、競売で落札をされてしまい任意売却が失敗してしまった例も少なくありません。

今回の記事では任意売却のメリット、デメリット、また買い手を早く見つける方法を解説します。

任意売却の手順

任意売却は、あなた個人で決定をし進められる売却方法ではありません。

過去の記事でもご紹介をしていますが、売却の手順に沿いながら金融機関などに同意を得る作業が加えられます。

任意売却は競売とは違うのか？２つの売却方法を解説します

まずは任意売却を実行することで得する場合を説明しましょう。

 

任意売却のメリット

１：通常売却とほぼ同様の方法で売却可能

２：競売と違い相場価格で売却できる

３：ご近所に知られず売却ができる

４：諸経費等を売却値から捻出できる可能性がある

５：残債返済方法を相談できる

１：通常売却とほぼ同様の方法で売却可能

任意売却を進めていくには、債権者、共同名義人、連帯保証人などの関係者の同意が必要となりますが、「売り出し方」は通常の売却方法と同様となります。

不動産会社が、条件に見合った顧客へ物件の紹介をし、顧客が気に入れば内見、申し込み、契約、引き渡しというやり方で進めていきます。

売主様の意向にもよりますが、任意売却は時間との勝負といった所から、既存の見込み客だけに紹介するような間口を狭めてしまうやり方だと時間がかかる可能性も危惧されます。

既存以外の顧客に物件情報を周知するためにもインターネット上の情報公開は検討しておくべきだと考えますが、場合によっては限定的に公開するなどの臨機応変な対応もできるので、依頼をする不動産会社と入念な打ち合わせをしていきましょう。

２：競売と違い相場価格で売却できる

競売での売り出し価格は通常売却の５０〜７０％程度の価格設定とされています。

それに比べて任意売却の売り出し価格は相場価格で売りに出すことができ、価格に関しては任意売却の最大のメリットといえるでしょう。

少しでも高い価格で契約に進めたいというのが売主様の本音でもあるため、住宅ローンの残債と返済を考えると競売よりも任意売却の方に軍配が上がります。

３：ご近所に知られず売却ができる

売りに出していることを完全にご近所に伏せることは現実的には難しいところではありますが、売りに出すことの理由を知られることはありません。

競売との差の１つとなり、競売はインターネットや新聞等で物件情報を公開しているため、競売に出す＝住宅ローンの支払いの滞りと紐付けできてしまいます。

その点任意売却は、理由までに結びつく要素がないので、ご近所からプライバシーを守ることができます。

 

４：諸経費等を売却値から捻出できる可能性がある

債権者との交渉次第となりますが、売却値を全て返済に充当する競売とは違い、任意売却は交渉次第で、売買契約にかかる諸経費や、お住まいがマンションであれば管理費、修繕積立金の滞納分、引越し代などへ充てられることができます。

５：残債の返済方法を相談できる

競売は残債の返済方法は一括返済のみとなりますが、任意売却では返済方法を分割にすることも相談可能です。

確実とはいえませんが、債権者の理解がカギとなるので、現在の収入など必要な情報は提供をし、債権者からの理解を得る努力をしましょう。

 

任意売却のデメリット

１：金融機関からを同意を得る必要がある

２：共同名義人や連帯保証人に承諾を取らなければいけない

３：住宅ローンに支払いが困難というだけでは任意売却はできない

４：競売かけられるタイミングを常に意識をする必要がある

５：税金も滞納をしていると任意売却できない

１：金融機関からを同意を得る必要がある

債権者である金融機関は、住居（土地）を担保とする代わりに住宅購入資金を融資してくれます。

例えば、任意売却の査定額が住宅ローンの残債よりも下回った場合、債権者は全残債額を回収することができないことから同意を得ることが困難となることもあります。

その他に、競売の実行間近であったり、返済における督促状を無視し続けていた場合や依頼をした不動産会社と債権者の間で過去に揉めた場合などでも同意が難しいとされています。

２：共同名義人や連帯保証人に承諾を取らなければいけない

同意が必要なのは債権者だけではなく、共同名義人や連帯保証人からも必要となります。

よくあるパターンが、夫婦が共有名義で住宅を購入しその後離婚をした場合です。

仮に、任意売却を進めている一方を夫とすると、離婚後、妻とは音信不通となり任意売却の同意を得ることができないこともあります。

共有名義であれば共同名義人の同意、また連帯保証人にも同意が必須となるので、日頃から連絡の取れる状態にしておくべきであり、心情的にも疲労が積み重なることもあります。

３：住宅ローンの支払いが困難というだけでは任意売却はできない

任意売却を進めるには滞納の実績がなければいけません。

住宅ローンの支払いが苦しくても払い続けているのなら任意売却はできないということです。

債権者は、ローンの支払いが数ヶ月続いた時点で債務者へ一括返済を求め、一括返済ができないようであれば競売へと段階的に進めていきます。

競売へと進むと任意売却を同時進行で進めることができます。

任意売却は時間的余裕がないのも１つの特徴といえるので、滞納の段階で不動産会社や金融機関へ相談を進めることをおすすめします。

 

４：競売にかけられるタイミングを常に意識をする必要がある

競売にかけられ落札をされてしまうと任意売却はそれ以上進めることが不可能となります。

買受人が決まる前に任意売却で買い手を見つけることが必要となり、やはりここで言えるのも時間との勝負となります。

５：税金を滞納していると任意売却できない

税金の滞納が続いていると、自宅を差し押さえられてしまいます。

この場合、差し押さえ状態では任意売却は実行できず、差し押さえをしている機関からの解除行為が必要となります。

 

任意売却で買い手を見つける打開策が知りたい

せっかく任意売却を進めても買い手がつかなければ先に競売で落札をされてしまいます。次にご紹介をする解決策を任意売却成功の方法としてご参考ください。

適正価格を把握する

通常物件でも任意売却物件でも査定後に売り出し価格を確定します。

売り出し価格が相場とあまりにも差が生じてしまうと売れる物件も売れ残ってしまいます。

売却値を住宅ローンの返済に充てることを考えると、出来るだけ高い価格で売り出したいのが本音ではありますが、欲張りすぎることで時間だけが過ぎてしまい競売にかけられてしまうということに成り兼ねません。

適正価格と値引き交渉が入った場合のボーダーラインを予め決めておき、購入希望者から値引き交渉が入った場合の対応を決めておくことで売れ残りを回避することができます。

内見希望者の予定に合わせて積極的に室内を見せる

売りたくて売却に出すわけではないので、出来るだけ人の出入りをご近所に見られたくないという売主様も理解ができます。

しかし、売却を成功させるために「内見」は必須であり、売主のあなたも現在のお住まいを契約するときは内見をした上で契約に至ったはずです。

希望の内見者の相談はできるだけ都合を合わせ内見に協力をしましょう。中には売主様の外出中に内見を希望する購入希望者もいるので、要望に答えられるよう受け入れることも必要です。

室内環境を整えておく

中古物件の内見となりますが、室内空間を綺麗に保つことは怠ってはいけません。購入希望者は内見時に隅々まで確認をするので、掃除をし内見者を迎えるように心がけましょう。

任意売却実績のある不動産会社に相談をする

任意売却を進めるための債権者への同意や、共同名義人、連帯保証人への承諾を取る行為は、基本的に依頼をされた不動産会社が引き受けます。

どこの不動産会社でも任意売却ができるというわけではなく、任意売却実績のない不動産会社に依頼をすると合意を受ける必要のある交渉事が思惑通りにいかないこともあります。

不動産会社に依頼をするときは、任意売却の実績を持っている不動産会社を選択することで成功の近道となるでしょう。

任意売却は不動産分野に加えて法律に関わる専門的な知識が必要となります。ベルスタート株式会社でも任意売却実績を積んでおり、専門分野の先生と共に任意売却を成功させる道筋をつくります。

住宅ローンの支払いや任意売却のご相談があればお気軽にお問い合わせください。