日本における相続不動産の流動性と課題
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2024/06/13
同族間の不動産売買における注意点や時価の算出方法を解説
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2022/09/23
ブログ
同族間不動産売買で取引をする場合、取引価格を決めるには時価を算出しなければ税務上課せられる税金の支払いが発生する場合があります。
本記事では、同族間不動産売買の注意点、時価の算出方法、不動産鑑定を依頼する必要があるのかの疑問に対して解説しています。
会社の資金に充てる目的のために会社所有の不動産を役員に売買することになったり、会社所有の社用車を取締役が買い取ることになったりと、同族間売買は不動産以外に意外にも多く事例があります。
上記は会社から役員への売買ですが、役員所有の不動産から会社への売買の場合もあるでしょう。
同族間における不動産売買では、どちらか一方に過剰な利益の偏りが生じることもあるため、税務署が鋭く目を光らせています。
このような背景から同族間不動産売買は慎重に進めることが必要であり、注意すべきポイントにも留意するべきでしょう。
本記事では、
１．同族間不動産売買の注意点３選
２．同族間不動産売買の時価算出方法
分かる構成としています。
同族間不動産売買を検討している方は恐らく弁護士や税理士に依頼することを考えるはずですが、まずはご自身の知識付けも必要になります。
ぜひ最後まで読み進めることをおすすめします。
同族間不動産売買でも契約の手順としては通常の売買契約と同じように売買契約を取り交わし、必要な登記手続きをし、売買契約によって支払うべき税金を払います。
この点は同族間不動産売買でも通常の売買でも同じ手順を踏みます。
違う点というと、冒頭で触れているように、どちらか一方に過剰な利益の偏りが生じることがあり、利益相反取引に該当する可能性もあるため、注意を払わなければいけません。
ではその注意点を３つに絞って解説しましょう。
取締役会や株主総会への事前承認
取締役が会社と不動産取引をする場合、個人の利益のために相場価格より高く取引をしたり、また逆に会社側に利益が生じるよう、個人が不利益を被る場合は、利益相反取引に該当します。
しかし、こういった取引をしなければいけない背景もあるため、完全に禁止しておりません。
そこで、会社法では、取締役と会社の間で利益相反取引をする場合、事前に取締役会や株主総会へ承認を得る必要があるのです。
事前承認を条件に利益相反取引は認められています。
売買価格
同族間や親族間の不動産売買では、相場よりも高く取引し売主に利益が偏ったり、反対に相場よりかなり安く売り買主が得をするという取引はゼロではありません。
次の章で解説しますが、低額譲渡やその反対の場合、税務に影響が出るため、同族間不動産売買では時価で取引することを遵守する必要があります。
同族間の対象範囲
時価の算出方法は、不動産鑑定評価額以外に次の４つの方法からなり、必ずしもこの４つの方法が採用されるわけではありません。
とはいえ、紹介する４つの簡便法での算出でも時価の算出として認められるケースもあるため、不動産鑑定評価額も含め参考ください。
１．相続税路線価
２．地価公示・地価評価
３．固定資産税評価額
４．売買取引事例
５．不動産仲介査定
続税路線価や固定資産税評価額を元に算出する方法は、適正な時価と判断されるとは限りません。
また、地価公示や地価評価においては、当該不動産との近隣に評価の地点があるとも言い切れず、地価公示と当該不動産の面積などを修正しながら時価を算出するため困難な方法になります。
売買取引事例は、近隣の取引事例を基準にしながら算出しますが、類似した取引事例を探すことが難しいというデメリットも含んでいます。
最後の不動産仲介査定は、不動産会社によって査定をしてもらう方法ですが、そもそも不動産会社の査定書は時価と認められません。
公的な書類としては採用できませんが、時価を求める参考数値として位置付けしましょう。
時価と評価される不動産鑑定評価書
不動産鑑定士によって不動産鑑定を行ったときに発行される評価書が不動産鑑定評価書になります。
不動産鑑定評価書によって算出された時価価格は、税務署に対し説得性の強さを証明できます。
ただし、不動産鑑定士によっての調査は有料になるため、上記の時価算出法で正確な時価、信憑性や相場からの乖離のない地域なのであれば、コストをかける必要もないでしょう。
税務署によって追加徴税などのリスクと不動産鑑定評価書のコストも踏まえ検討していく必要があります。
まとめ
同族間不動産売買では取引価格を自由に決めることができる反面、その取引価格が相場とかけ離れていると思いもよらぬペナルティが課せられる可能性もあるのです。
追加徴税などのリスクを回避するには、不動産鑑定評価による時価算出が確実ですが、コストとのバランスを考え検討する必要があります。
ベルスタート株式会社でも同族間不動産売買での支援をさせていただいております。
価での算出方法や、注意点などのご相談はお気軽にお問い合わせください。
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