借地権の相続税評価額の計算方法と借地権割合の調べ方を解説

query_builder 2022/07/25
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~~借地権の土地を評価する方法として借地権割合が関係しています。借地権を相続する場合、課税対象であることを見落としがちですが、借地権も財産に該当するため相続税が発生します。


本記事では借地権割合の必要性、借地権割合の調べ方、また相続税評価額の計算方法を解説しています。~~




遺産整理の際、借地権は相続対象になるのか見落としがちですが、実は借地権も相続対象に当てはまります。


借地権の相続時は、地主の承諾は必要ないものの、後のトラブル回避のため、早めに対策を進めた方が良い旨を前回の記事で説明しました。


今回の記事では、借地権を相続した場合に課税される相続税に関する内容になります。

当たり前ですが、遺産を相続すると、遺産の評価によって相続税を課税しなければいけません。


では借地権を相続するとどのように相続税評価額は決まるのでしょう。


本記事では、次の3点に絞った構成にしています。


〇借地権割合を分かりやすく解説


〇借地権割合の調べ方


〇相続税評価額を定める2種類の算出方法




現在、相続手続きを進めている方、実家の土地が借地権かもしれない方は税金に関することになるため最後まで熟読ください。




借地権割合はなぜ必要なのか?


順を追って説明しましょう。


そもそも借地権とは、土地所有者である地主から、建物を建てる目的のために土地を借りている借主との間で成立している契約になります。


また、地主が所有している土地を「底地」、借主が借りている土地を「借地」と分類しています。




底地 借地権


借地権割合とは、借りた借地のうち、双方で何割負担するかを示す割合になり、相続税評価額を計算する際にも必要な数字になるのです。


土地の価値が高い繁華街や都心部は、借地権割合も比例するように高く設定されており、山間部などの価値の低い土地は借地権割合が低く、そもそも借地権割合が設定されていない地域もあります。


 

借地権割合の調べ方


次にあなたが相続した借地の借地権割合の調べ方を解説します。


借地権割合の調べ方は、路線価図と評価倍率表を用いて調べますが、基本的に路線価図を元にし、路線価が定められていない土地に関しては評価倍率表を使用します。



(参考:国税庁:財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

該当地域の路線価図を開くと、図の上部にAGまでの借地権割合が設定されており(路線価例:1借地権割合)、調べたい借地の1m2当たりの路線価(路線価例:2:1m2当たりの路線価)と共に確認します。


<路線価例>


路線価図


相続税評価額の計算方法


市街化区域内にある借地であれば、上記で確認した借地権割合と1m2当たりの路線価で、相続税評価額を算出できます。


しかし、全ての土地が市街化区域内にあるわけではなく、市街化調整区域内にある可能性も非常に高いです。


そのような場合は評価倍率表を用いて算出していきましょう。

まずは路線価図を元に算出する方法を下の事例と共に解説していきます。



市街化区域内の土地の場合


借地の相続税評価額の計算式は次の通りになります。


相続税評価額=自用地価格×借地権割合


上記の路線価図を例にしましょう。


m2当たり380Dと記載されているため、380,000円の路線価格になり、借地権割合はDなので60%であることが分かります。


仮に土地が90m2の場合、380,000円×90m2で34,200,000円の自用地価格になり、この自用地価格に60%を掛けていくことで相続税評価額が割り出されます。

(380,000円×90m2)×60%=20,520,000円


よって、土地を借りている側の相続税評価額は20,520,000円となります。


一方、底地の相続税評価額は借地権割合が40%になるため、土地所有者(地主)の方が評価額は低廉になるのです。


 

市街化調整区域内の土地の場合  


倍率表


路線価が定められていない土地は上記のような倍率表に基づいて計算し、計算式は次の通りになります。


相続税評価額=土地の固定資産税評価額×借地権割合


借地権割合が赤丸部分の土地の相続税評価額の計算をしていきましょう。


仮に土地の固定資産税評価額が1,000,000円の場合、

(1,000,000円×1.1)×40%=440,000円

土地を借りている側の相続税評価額は440,000円になります。



まとめ


相続税は所有物を相続した場合にかかると思われがちですが、土地代を地主に支払っている借地権にも相続税は発生します。


借地権自体も財産であることは変わらないため、当然課税対象になるのです。


ベルスタート株式会社では借地権に関するご相談をお受けしております。借地権のトラブルや、相続税評価額などあらゆる内容の解決実績があるため、お気軽にご相談ください。

 


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